תקציר מהיר, מה תקבלו במאמר
- מסלול פטור: פטור מלא עד תקרה של 5,654 ש״ח לחודש ב-2026.
- מסלול 10%: מס סופי על מלוא ההכנסה ברוטו, ללא הכרה בהוצאות.
- מסלול מס שולי: חיוב לפי מדרגות עם הכרה בהוצאות, פחת והפסדים.
- מתי הפטור הכי משתלם: שכר דירה מתחת לתקרה, ללא הכנסות נוספות גבוהות.
- הצעד הראשון: סימולציה מספרית מותאמת אישית, חינם.
פנסיונרים רבים מחזיקים דירה להשקעה ומקבלים שכר דירה לצד הקצבה. בחירת מסלול המס משפיעה ישירות על הנטו השנתי. החוק מאפשר שלוש דרכים שונות, פטור עד תקרה, מס סופי 10% לפי סעיף 122, או מס שולי לפי דוח שנתי. אני אילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בכירה רישיון 45633. במאמר אסביר את שלושת המסלולים, מתי כל אחד משתלם, ואיך מתחברת ההחלטה לפטור על הקצבה. תקבלו טבלה השוואתית עם 4 גובהי שכר דירה, דוגמאות מהשטח, וטיפים מקצועיים.
לפנסיונר עם קצבה גבוהה, שכר דירה במסלול מס שולי יכול לדחוף את ההכנסה למדרגת מס גבוהה יותר. במצב זה מסלול 10% הסופי מבודד את שכר הדירה ושומר על המדרגה הנמוכה. לעומת זאת, פנסיונר עם קצבה נמוכה ושכר דירה מתחת לתקרה ייהנה מפטור מלא.
חלק 1, למי מתאים, פנסיונרים שמשכירים דירת מגורים
שלושת המסלולים פתוחים לכל יחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל. ההתאמה האישית לכל פנסיונר תלויה בגובה שכר הדירה, גובה הקצבה, וקיום הוצאות. הבחירה אינה חד פעמית, מותר לעבור מסלול משנה לשנה.
פנסיונרים שמחזיקים יותר מדירה אחת חייבים לחבר את כל ההכנסות. תקרת הפטור חלה על סך כל הדירות, לא על דירה בודדת. גם דירה רשומה על שני בני זוג נספרת במלואה, אך ניתן לחלק את ההכנסה לדיווח עצמאי.
שלוש דוגמאות מהחיים
חלק 2, הבסיס החוקי, חוק מסלול שכ״ד פטור וסעיף 122
שלושה דברי חקיקה עיקריים מסדירים את מיסוי שכר הדירה למגורים. הראשון, חוק מס הכנסה (פטור על הכנסה משכר דירה למגורים), התש״ן-1990. השני, סעיף 122 לפקודת מס הכנסה שקובע מסלול 10% סופי. השלישי, סעיף 125ז בפקודה למסלול דוח רגיל. עיינו באתר רשות המסים בישראל לפרטים מלאים.
תקרת הפטור משתנה מדי שנה לפי המדד. תקרת 2026 עומדת על 5,654 ש״ח לחודש, או 67,848 ש״ח לשנה. מעל התקרה החוק קובע פטור חלקי לפי נוסחה, פטור יורד בכפל ההפרש מעל התקרה. במקרים מסוימים נשאר פטור גם בהכנסה גבוהה.
סעיף 122 דורש תשלום המס תוך 30 יום מסוף שנת המס, עד 31 בינואר. אי תשלום במועד גורר ריבית והצמדה. הבחירה במסלול 10% מבטלת אפשרות להכרה בהוצאות, פחת או הפסדים מועברים. במסלול דוח רגיל לפי סעיף 125ז ההכנסה נכנסת למדרגות המס הרגילות.
חלק 3, זכאות ותנאים, שלושת המסלולים
שלושת המסלולים פתוחים לכל יחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל. ההבדלים נמצאים בתנאים, חובות הדיווח וההשלכות הכספיות. הבחירה במסלול נעשית לכל שנת מס בנפרד.
- מסלול פטור: פטור מלא עד 5,654 ש״ח לחודש ב-2026. מעל התקרה פטור חלקי לפי נוסחה. אין צורך בדוח שנתי אם אין הכנסות אחרות חייבות.
- מסלול 10% (סעיף 122): מס סופי 10% על מלוא הברוטו. ללא הכרה בהוצאות, ללא פחת, ללא הפסדים. תשלום עד 31.1 בשנה העוקבת. ללא דוח שנתי.
- מסלול מס שולי (דוח רגיל): ההכנסה נכנסת למדרגות המס. הכרה בהוצאות שוטפות, פחת מבנה, וריבית משכנתא. דורש הגשת דוח שנתי.
הקריטריונים שאני בודקת לפני המלצה על מסלול הם, גובה שכר הדירה ביחס לתקרה, גובה הקצבה ומדרגת המס השולית, היקף הוצאות התחזוקה, קיום משכנתא ופחת מבנה, ותכנון מס מתואם עם הקצבה לפי קיבוע זכויות פנסיה.
חלק 4, טבלה השוואתית, מסלולי המס לפי גובה שכ״ד
| שכ״ד חודשי | שכ״ד שנתי | מסלול פטור | מסלול 10% | מס שולי 31% |
|---|---|---|---|---|
| 3,000 ש״ח | 36,000 ש״ח | 0 ש״ח | 3,600 ש״ח | 11,160 ש״ח |
| 5,500 ש״ח | 66,000 ש״ח | 0 ש״ח | 6,600 ש״ח | 20,460 ש״ח |
| 7,500 ש״ח | 90,000 ש״ח | כ-9,300 ש״ח | 9,000 ש״ח | 27,900 ש״ח |
| 12,000 ש״ח | 144,000 ש״ח | כ-44,640 ש״ח | 14,400 ש״ח | 44,640 ש״ח |
הערה, חישוב מס שולי בטבלה מבוסס על מדרגה של 31%. פנסיונר עם קצבה גבוהה יותר עלול להגיע למדרגה 35% או 47%, שמייקרות עוד את מסלול המס השולי. חישוב הפטור החלקי לוקח בחשבון נוסחת תיאום.
חלק 5, שלבים מעשיים לבחירת מסלול והגשה
בחירת המסלול האופטימלי והגשת הדיווח מתבצעת ב-5 שלבים מסודרים. כל שלב חיוני, ולא ניתן לדלג עליו.
- איסוף נתונים, חוזה שכירות, סך הכנסות מכל הדירות, תלוש קצבה, ואסמכתאות הוצאות.
- חישוב מקדים, בדיקת גובה שכר הדירה ביחס לתקרת 5,654 ש״ח, וזיהוי מדרגת המס השולית של הקצבה.
- סימולציה השוואתית, חישוב נטו לפי כל אחד משלושת המסלולים, כולל השפעה על תיאום המס של הקצבה.
- בחירה מנומקת, החלטה כתובה עם נימוקים. אם נבחר מסלול 10%, הכנת שובר 5239 לתשלום עד 31.1.
- הגשה ומעקב, תשלום או הגשת דוח שנתי, ופתיחת תיק במס הכנסה אם נדרש.
חלק 6, טיפים מקצועיים מהשטח
חלק 7, טעויות נפוצות שעולות אלפי שקלים
חלק 8, בדיקה אישית בלי עלות
אני מכינה לכם סימולציה מספרית מותאמת אישית, חינם וללא התחייבות. הסימולציה משווה את שלושת המסלולים על נתונים אישיים, ומציגה את הנטו השנתי. לצעד הראשון:
סימולציה אישית בחינם ← תיאום מס לפנסיונרים ← דוח שנתי בפרישה ←
חלק 9, שאלות נפוצות, שכר דירה לפנסיונר
מה תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026
תקרת הפטור עומדת על 5,654 ש״ח לחודש ב-2026, או 67,848 ש״ח לשנה. התקרה חלה על סך כל הדירות, לא על דירה בודדת. מעל התקרה מתחיל פטור חלקי לפי נוסחת תיאום. התקרה מתעדכנת מדי שנה לפי המדד.
האם בני זוג מנצלים שתי תקרות פטור
כן, אם הדירה רשומה על שני בני זוג ההכנסה מתחלקת. כל אחד מנצל תקרה של 5,654 ש״ח, סך הכל 11,308 ש״ח לחודש. דרוש דיווח מסודר, וכל בן זוג מדווח על חצי. מומלץ לתעד את החלוקה מראש בחוזה השכירות.
מתי מסלול 10% עדיף על מס שולי
מסלול 10% עדיף כשמדרגת המס השולית של הפנסיונר עולה על 10%. רוב הפנסיונרים עם קצבה מעל 7,000 ש״ח חודשי נמצאים במדרגה 14%-31%. במקרה כזה מסלול 10% הסופי תמיד זול יותר ממס שולי. החריג הוא הוצאות גבוהות שמצדיקות דוח רגיל.
האם דירה בחו״ל זכאית למסלולים האלה
לא. דירה בחו״ל אינה זכאית לפטור 5,654 ש״ח ולא למסלול 10% הישראלי לפי סעיף 122. חל מסלול נפרד של 15% סופי לפי סעיף 122א, או דיווח רגיל לפי מדרגות עם זיכוי מס זר. הדיווח מורכב יותר ודורש בדיקה מקצועית.
מה המס על דירה שהושכרה למשרד או עסק
השכרה לעסק אינה דירת מגורים. מסלול הפטור וסעיף 122 לא חלים. החיוב הוא במדרגות מס מלא, עם הכרה בהוצאות. לעיתים החיוב כולל גם מע״מ אם המשכיר עוסק או חברה. דרושה בדיקה מקצועית לפני חתימת החוזה.
מתי משלמים את המס במסלול 10%
תשלום המס במסלול 10% הסופי מבוצע עד 31 בינואר של השנה העוקבת. התשלום על גבי שובר 5239 בבנק או באתר רשות המסים. איחור גורר ריבית והצמדה. אין צורך בהגשת דוח שנתי אם זו ההכנסה היחידה.
האם שכר דירה משפיע על קיבוע זכויות הפנסיה
לא ישירות. הפטור על קצבת פרישה לפי קיבוע זכויות חל רק על קצבה. שכר דירה לא פוגע בפטור עצמו. אבל הוא יכול לדחוף את הפנסיונר למדרגת מס שולי גבוהה יותר. בחירת מסלול 10% מבודדת את שכר הדירה ושומרת על המדרגה הנמוכה.
חלק 10, שינויי חקיקה, תקרת הפטור 2026
תקרת הפטור על שכר דירה למגורים מתעדכנת מדי שנה לפי המדד. תקרת 2026 עומדת על 5,654 ש״ח לחודש, עלייה של כ-1.4% מתקרת 2025 שעמדה על 5,471 ש״ח. העדכון נכנס לתוקף ב-1.1.2026 ומחושב על שנה מלאה.
בכנסת נדונים מעת לעת תיקונים נוספים. ועדת הכספים בחנה ב-2025 הצעה להגביל את הפטור לדירה אחת בלבד. ההצעה לא אושרה והחקיקה הקיימת ממשיכה בתוקפה. רשות המסים מקפידה על אכיפה בקרב פנסיונרים עם מספר דירות.
שינוי נוסף שנדון, מעבר ממסלול 10% למס שולי כברירת מחדל. גם הצעה זו לא התקבלה. נכון למאי 2026, שלושת המסלולים פעילים ובחירת הפנסיונר חופשית. המסקנה הפרקטית, אל תבססו תכנון על תחזיות, רק על חקיקה קיימת.
גילוי ואחריות
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס פרטני. כל מקרה דורש בדיקה אישית של הנסיבות, גובה שכר הדירה, גובה הקצבה, וקיום הוצאות. תקרת הפטור (5,654 ש״ח לחודש) ותעריפי המס מבוססים על חקיקה הקיימת נכון למאי 2026, וכפופים לשינויים. דוגמאות מספריות להמחשה בלבד.
אילנית גנימה, מיסוי ופרישה, יועצת מס מוסמכת בכירה רישיון 45633
סימולציה אישית של מסלולי שכר דירה, חינם
שם וטלפון, ואחזור אליכם תוך 24 שעות לתיאום הסימולציה.
